判例集｜宅建の民法（試作3件）

判例は「裁判所が実際の事件で示した判断」です。条文だけでは分からない「どんな時にどちらが勝つか」が、具体的な場面で分かります。1件ずつ、何があったか→争われた点→裁判所の判断→理由→宅建での出方、の順で読みます。事件番号・日付・要旨は、すべて裁判所の裁判例検索の原文で確かめています（2026-10-26）。事実と理由の説明は、判決の全文を読んでAIと一緒に分かりやすく書き直した物です。正確な言い回しは各事件の「原文」から確かめてください。

先に知っておく言葉

登記：不動産の持ち主などを国の帳簿（登記簿）に記録すること。対抗する：「これは自分の物だ」と相手に主張して認めさせること。悪意・善意：法律では、ある事情を「知っている」が悪意、「知らない」が善意（性格の良し悪しではない）。同時履行：お互いの義務を引き換えにすること（「払うまで渡さない」と言える関係）。留置権：お金を払ってもらうまで、相手の物を手元に置いておける権利。類推適用：条文がそのまま当てはまらない場面に、似ているので同じ考え方を使うこと。差し戻し：最高裁が「ここをもう一度調べて」と事件を下の裁判所に戻すこと。

1 事情を知りながら、高く売りつけるつもりで先に登記した人には、登記がなくても勝てる

登場人物：Dさん＝もとの持ち主／Aさん＝先に買って管理していた人（登記なし）／Bさん＝後から買って先に登記した人

何があったか

Aさんは昭和4年に、Dさんから山林を買って、それから20年以上ずっと自分で管理していました。ただ、登記はAさんの名前にしていませんでした。

昭和28年ごろ、Bさんが同じ山林をDさんから買って、先に自分の名前で登記をしました。Bさんは村の図面などを調べて、Aさんがすでに買って管理していることを知っていました。そのうえで、Aさんに登記がないのにつけこみ、Aさんに高く売りつけて儲けるつもりで買っていました。時価約120万円と見ていた山林を、3万5000円（のちに15万円を追加）で買っています。

争われた点

1つの不動産が2人に売られた時（二重譲渡）、どちらが持ち主になるかは「先に登記をした方」で決まるのが原則です（民法177条。登記がないと、その「第三者」に対抗できない）。誰が見ても分かる記録で決めないと、取引が安心してできないからです。では、Aさんの事情を知っていて、わざと先に登記をしたBさんにも、Aさんは負けるのか。

裁判所の判断

Aさんの勝ち。Bさんは「背信的悪意者（はいしんてきあくいしゃ）」にあたり、Aさんは登記がなくても山林は自分の物だとBさんに言える。

理由

売買があったことを知っている人が、相手に登記がないことを持ち出すのが「信義に反する」と言える事情がある場合、その人には登記がないことを主張する正当な利益がない。だから民法177条でいう「第三者」にあたらない、という考え方です。Bさんは事情を全部知ったうえで、高く売りつける目的で買っているので、これにあたるとされました。

2 敷金が戻るのは、部屋を明け渡した後

登場人物：Cさん＝借主（敷金を預けていた）／Eさん＝競売（裁判所を通した売却）で家を買った新しい持ち主

何があったか

借主のCさんは、家の一部を前の持ち主から借りていて、敷金を預けていました。家は競売にかけられ、Eさんが買って新しい持ち主になりました。賃貸借の期間が終わったので、Eさんは「出ていってほしい」と求めました。Cさんは「敷金を返してもらうまでは出ていかない」と言いました。

争われた点

借主の「明け渡す」義務と、貸主の「敷金を返す」義務は、お互いに引き換え（同時履行）になるのか。敷金が返るまで居座れるのか。

裁判所の判断

引き換えにはならない。明け渡しが先で、敷金の返還は後。特別な約束がない限り、貸主は明け渡しを受けた後に、残った敷金を返せばよい。借主は敷金を理由に家を押さえておくこと（留置権）もできない。契約を解除して終わった場合も同じ。

理由

敷金は、明け渡しまでに貸主が借主に対して持つことになる請求（家賃の未払い、明け渡しが遅れた分の損害など）をすべて担保するための物です。だから、いくら返すかは明け渡した時に初めて決まります。

引き換え（同時履行）が認められるのは、売買の「代金」と「品物」のように、1つの契約でお互いが対価として負う義務どうしです。敷金の約束は賃貸借に付いてはいるけれど、賃貸借そのものとは別の約束なので、「明け渡し」と「敷金の返還」はお互いの対価ではない。家の明け渡しと残りの敷金では価値に大きな差がありうることからも、引き換えにするのは公平とは言えない、とされました。

3 うその登記を認めて残していた持ち主は、登記を信じて買った人に負ける

登場人物：Fさん＝本当の持ち主／Gさん＝勝手に自分の名義に登記した人（のちにFさんと結婚）／Hさん＝登記を見てGさんから買った人

何があったか

土地の持ち主のFさんが知らない間に、Gさんが勝手にFさんの実印を使って、土地をGさんの名前に登記してしまいました（うその登記）。Fさんはそのすぐ後に気づきましたが、費用の都合で直さずにいました。その後FさんとGさんは結婚して一緒に暮らすようになり、4年以上そのままでした。Fさんが銀行からお金を借りた時も、土地はGさん名義のまま担保に入れていました。

その後、Hさんが登記を見て、Gさんからこの土地を買いました。

争われた点

民法94条2項は、本人と相手が「示し合わせて」うその契約や登記をした場合に、それを信じた第三者を守る決まりです。今回はFさんとGさんが示し合わせたわけではありません。それでも、登記を信じて買ったHさんは守られるのか。

裁判所の判断

持ち主がうその登記を知りながら、それを残しておくことをはっきり、または態度で認めていた（明示または黙示の承認）なら、94条2項を類推適用し、持ち主はその後に知らずに買った人（善意の第三者）に負ける。

この事件では、4年以上直さずにいたこと、Gさんと結婚して同居したこと、Gさん名義のまま銀行の担保に入れたこと、という事情を合わせて「Fさんは認めていた」と見られました。ただ放っておいただけ、黙っていただけで足りるとまでは言っていません。

土地について、Hさんが本当に知らなかったかを高裁がまだ確かめていなかったので、その部分は高裁へ差し戻されました（建物については、登記簿にあった建物はすでに取り壊され、隣の土地にまたがる1つの建物に建て替えられていて、その一部だけを買うことはできない、という別の理由でHさんの負けが確定）。

理由

94条2項は、本人がうその登記などに「事前に」加わった場合（示し合わせた場合）を想定しています。今回は、うその登記が先にでき、本人が「後から」それを認めた形です。裁判所は、うその登記が本当の持ち主の承認のもとで残されている以上、承認が登記の前か後かで、登記を信じた人の守られ方に差をつける理由はない、としました。